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【上海租房攻略】初到上海,怎麼租房?
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上海外來人口占40%,租房需求龐大,然而在訊息對稱透明化程度仍遠不及台灣。因此找房、租房,在上海是個大不易的過程,各種虛假訊息充斥。筆者居住上海四年,並從事租房相關行業,總結個人經驗與實務上碰到的情況,撰寫關於上海租房大小事系列文章,希望幫助即將到上海或剛到上海生活的台灣朋友儘快融入。

要了解上海的租房成本,首先須對不同的建築類型有基礎認識。本篇將先帶大家辨別幾種典型的出租屋類型與其租金範圍、其次分享找房六大步驟、以及獲取房源資訊的五大管道。

一、弄堂、洋房、小高層、老公房是什麼意思?
談到上海的建築,不得不由歷史說起,自1845年起,上海建築由最初的弄堂,發展至1980年代後樓層越來越高的公寓大樓。不同的建築類型,影響租金價格範圍,以下將幾種經典的建築風格介紹給大家,讓各位在設定預算時有更清晰的概念。注:單位換算1平米=0.3025台坪

1.弄堂(里弄):
弄堂一詞,與北京的「胡同」同樣著名,最早出現弄堂的雛形,是在19世紀50-60年代,主要為租界區出租給華人建築,采聯排式佈局,因此取名某某「里」,多分佈在今廣東路、福建路一帶,木板結構、成本低廉、建造快速。

由於木造材質易燃,70年代後取而代之的是采木結構加磚牆承重的方式興建,最大的特色是保有中國傳統住宅對外較為封閉的特徵:總是有一圈石頭的門框,門扇為烏漆實心厚木,上有銅環一副。這種式樣的建築被上海人稱為「石庫門」,因而有【石庫門里弄】之稱。

至20世紀初10年代,石庫門建築開始收到西式風格影響,同時社會經濟的發展,對於衛生條件、車輛過道的需求上升,發展成中西合璧的【新式石庫門里弄】,最為大家所熟知的「田子坊」、「新天地」,即是在新石庫門風格的基礎上做翻修。

到了1920年代,里弄風格越趨西式,對於私人空間、弄道寬度更加講究,因而又發展出了【新式里弄】,最大特色是拿掉了中國特色的石庫門,改以銅鐵柵欄,圍牆高度降低用矮柵取代,中式天井也改為敞開式花園,坐落於南京西路的「靜安別墅」便是新式里弄的典型之一。

到了30-40年代,里弄建築風格已完全西化,此時出現全歐式的花園別墅,稱為【花園式里弄】,也就是俗稱的洋房,法租界武康路、安福路、復興中路一帶大量出現的西班牙式、法國文藝復興式建築,便是代表作。與此同時,建築的高度也向上發展,除了獨棟或兩棟聯排式,也出現3-4層、一層多戶的【公寓式里弄】,可謂多層、高層公寓的雛形。

時至今日,里弄基本可分為花園洋房(獨棟別墅)、石庫門里弄、新式里弄三種,多分布於黃浦(前盧灣區併入)、徐匯區,少部分靜安與長寧。其中花園洋房坪數空間較大,租金也相當高昂(5萬至十數萬人民幣)大部分為使館、私人會所、或商業使用,少部分為商住兩用建築中切割小坪數作為出租單元,也有一些改為30-60平米帶小花園的Loft,租金約在6000-13000;而石庫門與新式里弄,若全新裝修,15平米套房價格約在6000。

要特別提醒的是,許多人初到上海對於石庫門式中西合璧的里弄之家都有很大的憧憬,但由於這種建築原始是一家人住在一棟樓裡,在歷經產權分割的歷史後,建築內的單元被重新切割分租,現在改建成的一間套房可能是以前一戶人家的一間房,而樓梯由於以前屬於自用因此樓道非常狹窄、老舊,幾乎只能容一身之過,因此如果租借的單元是這樣形式的分割套房,必須和原始居民或其他「戶」共用一個出入口,在一樓的出入口,很大幾率會看見開放式的老舊廚房、裸露的管線、或者不閉戶的居民房間。加之建築本身歷史悠久,管道設備老舊,因此即使巷弄間風情萬種、房內裝修各種浪漫,過道等公共空間會立刻把你打回現實,其隱秘性及各項安全係數都不如公寓來的高。

2.電梯公寓:
上海的公寓建築在1970年代後快速發展為10層以上高樓,由於人口快速增長乃至住房需求爆增,為了節約土地,越新造的公寓,樓層也就越來越高,現今隨處可見30層以上的超高住宅(我自己住的社區竣工於2007年樓高38層)。政府明定,1-3層稱為低層公寓,4-6層稱為多層公寓、7-9層稱為中高層、10層以上為高層、高度100米以上為超高層。小高層通俗指7-11層的公寓,30層以上被歸為超高層。7樓以上必須裝設電梯,而12層以上電梯至少需2部。

一般來說,在同個區域中,小高層公寓價格≧超高層>高層>低層與多層公寓。大家也許覺得奇怪,不是樓層越高越貴嗎?為何樓高僅有7-11層的小高層價格比高層還貴、甚至媲美超高層呢?原因是小高層的建築工法與安全係數更接近於高層,因而在容積率的限制下,成本比高層高;超高層的工法和係數等級則是又進入另一個層次,因此超高層的價格可能與小高層差不多。所以小高層多半是較高級的社區,同層戶數少,社區環境綠化好。

無論哪一種,社區一般都設有物業管理處和巡邏的保安,台灣說社區這邊說小區,但其實一點也不小,上海社區戶數上千的規模很普遍,我住過三千戶的小高層超大社區,環境清幽,有好幾座人造湖,每天看看湖裡的烏龜小魚好不愜意...不過越靠近市中心規模會相對小些。另外有一點台灣人可能會較不適應的是,上海只有少數物業會提供代收包裹服務,而且態度不會太好,上班族無奈只能將包裹寄公司。上海的物業管理費一般為0.35元/平米-1元/平米。

電梯公寓的租金範圍,以三房戶型舉例,一般介於6000-15000,若為靜安區及長寧古北的高級社區、或靠近黃浦江邊的江景房,則分佈在2萬-5萬。

3.老公房:
可以理解為國宅,是1950年代開始至80年代的代表性建築,當時為了解決市民住房困難建造的火柴盒式兵營建築,區別於1988年後才完全由民間地產商興建的「商品房」。外觀有3-4層的也有6-7層,一般沒有電梯,最典型的外觀標誌就是白牆、紅瓦坡頂、行列式排列的房屋,如曹陽1-6村、彭浦新村等「XX村」命名的,通常即屬於老公房。

這一類的房源主要分佈於中環內外(介於市區與郊區之間),25-60平米小戶型,房型主要是一房半廳(餐廳)、一室戶(套房)、兩房(無廳),一層2~6戶,由於購買價格較實惠,是目前二手房市場最搶手的產品,租金也較低,成為大量二房東主要代管的標的,重新裝修後出租;外來人口多,出入份子相對複雜,環境和治安較差。租金由2000-5000不等。


二、找房的準備工作

上海的面積是台北市的二十三倍大,不同的區域,租金價格天差地別,交通更是一項令人頭疼的問題,以下將找房、看房前的準備工作,總結成六步心法,讓各位能更迅速鎖定合適的房源。

1.確認工作地點
曾遇過有些朋友在轉換工作之際、尚未確認下家公司地點前,就開始找房子,這個時候,只建議隨意看看瞭解區域行情,因為上海交通非常複雜,交通工具也很多,務必需要先確認工作地點,再以工作地點為中心輻射展開找房範圍。上海的交通要比台北放大二十三倍,若不顧交通時程,貿然決定居住地點,可能會為此付出慘痛的代價,我的一位朋友住在一號線通河新村站,換了新工作在市中心的南京西路站上班,中間須在最大站人民廣場換一次線,地鐵通勤的時間是單程一小時,這樣過了一個星期,某天她的錢包在人多的地鐵車廂裡被扒了,決定立刻搬進市區,通勤時間耗損精力不說,長時間暴露在財務失竊的高風險環境裡才是得不償失。

Tips: 不要住在通勤超過半小時的地方,地鐵能不換線就不換線,同一線不要超過5站

2.瞭解區域行情
這個步驟可以與一同步進行,一旦確定了工作地點,就能對於周邊房價有大致的概念,迅速縮小找房範圍。可以在有興趣的區域街道上走進任意一家仲介公司,讓他們多帶你看看,會對自己能接受的裝修程度、預算,有較清晰的認識。比較煩人的是,一旦與仲介有過接觸,留下電話,就會很長時間接到仲介反復騷擾電話,因此條件允許的話,最好是以臨時號碼或不常用的號碼,來與仲介打交道。

Tips:仲介是最快幫助你瞭解真實行情的人

3.設定租金範圍
對區域行情有大致的概念後,能較合理的規劃自己的預算,這個時候再上網查找,就能更精准的鎖定目標。為什麼上網查找的這個步驟我放在瞭解區域行情找仲介帶看之後呢?因為中國的租房網站充斥著大量的低價虛假訊息,如果沒有實際去看過,可能會遠遠低估真實的房價,對行情太過樂觀,落差至少在20%以上。因此我建議先直接找仲介帶看,利用滿街的仲介給自己先建立(正確的價值觀)(笑)。至於目前上海有哪些租房資訊網站,我在本篇後段會提到。

Tips:網站上仲介發布的房源多半不真實,只有現場看了才是真的

4.控制看房時機
從時間點上,在預計起租日的一個月至十天前,只需挑選心儀的社區及區域範圍;起租日十天內,再開始挑選要哪一間;三天前做最後決定。原因是上海的租房市場供需量都龐大,房源的釋出和出租的滾動速度很快,一般房東願意給出的起租日是下訂後七日內,意味著,一個月前、十天前開始看房,不能立刻下訂,也是白看,房東不願意等你那麼久;相對的,看中的房子,如果不能當場下訂,並且七日內起租,就有非常大的幾率要拱手讓給別人。

經常碰到台灣朋友在預計起租日前一、二個月就開始找房,這個時候也只能是先瞭解大致的行情、關注心儀的社區,或者碰碰運氣看是否剛好有朋友在那個時間點釋出房源。

如果找仲介,千萬不能告訴對方你其實沒有要立刻起租,這裡的仲介素質一般不會太高,「我打算XX時候起租,你再幫我留意一下」這種話,他們是不會理你的。只有讓仲介認為你是看中立刻可以下訂的,他才會全心全力幫你物色。

Tips:正式開始挑房的最佳時機是一周前

5.規劃上班動線
上班動線,其實受到租金預算很大的牽制影響,你可能會需要來回幾次的因為租金限制而去調整上班動線。很多人會以地鐵為交通工具的第一選擇,但是在上海擠地鐵會是非常不愉快的經驗,千萬不要把它想像成台北捷運一樣。上海的高峰時間地鐵,你是在人群中被擠壓而漂浮著,不需要用雙腳移動,自然會有潮水把你帶向(充滿異味的)車廂。

很多人並不知道,公車其實比地鐵舒服,並且在塞車時段,很多路線由於公車有專用道,所以不會受到塞車影響。

而我最推薦的交通動線,是離公司半小時以內車程,用打車的方式上下班。中國現在有多樣的叫車APP如Uber、滴滴,並且車資相較于高房價、相較于台灣小黃,是非常非常便宜的,半小時內的車程原則上車資不會超過30人民幣,補貼時段可以達到10元以下。

因此我經常建議找房的朋友,不要拘泥於一定要靠近地鐵站,離地鐵遠,但是公車或打車方便,不僅能大幅提高上下班的舒適感,還能大幅降低租金成本(離地鐵遠租金相對便宜)!

Tips:勿拘泥於靠近地鐵站,打車上下班是值得考慮的選項!

6.適當放寬預算
最後,當你看了幾回房子,可能會發現如果想要租到心儀的房子,當初設定的租金預算還是偏低了,開始進入一連串的心情糾葛,這是第一次在上海找房的人通常都會出現的症狀,但是如我前面第4點所述,好的房源,必須果決的搶,如果超出預算不是太多,就不要太過猶豫以免後悔。

Tips:看好下手要快准狠


三、找房的管道

上海租房仍未完全資訊透明化,大量的房源是控制在仲介、二房東手裡,要找到直接的大房東(業主)簽約,簡直如大海撈針。以下總結上海找房的管道和方式,讓大家能節省探索的時間。

1.租房平台
上租房網站查找是最便捷的一種方式,可惜目前市面上還沒有任何一家平台網站能保證訊息100%真實,這個情況在中國尤其明顯,大量的仲介房源、大量的虛假訊息,遠遠覆蓋了少數由業主直接發佈的內容。

如果你還沒有到上海,只能先從網站瞭解,那麼儘量都先篩選個人房源來看,價格比較接近真實,仲介房源一般會放上假照片吸引你去電諮詢,然後告訴你已經租掉了,再推薦其他較差或較貴房源,甚至假冒房東發佈房源。因此還是需要人到了上海之後,多看、多比較後才能更精准把握真實行情。

目前比較知名的租房平台網站有:搜房網、安居客、58同城、蘑菇租房、我愛我家、愛屋吉屋,還有外國人食衣住行的交流平台smartshanghai.com。

以上平台中,個人房源量較大、可信度較高的是蘑菇租房、smartshanghai。

2.品牌公寓
中國租房市場龐大,因此2014年開始便發展出大大小小的專業房屋託管公司,有集中化管理的服務團隊。品牌公寓通常有自己的網站,發佈直營房源,因此這一類由公司直營的房源,能保證訊息100%真實,同時有統一的保潔、維修服務及管家、客服團隊。

品牌公寓以合租房為主,標準化的管理、沒有中介費、價格透明,適合單身、對於室友不挑剔、沒有太多時間找房、裝網路修電器掃廁所換燈泡之事懶得處理的朋友,租金在2000-5000之間。較知名的有:自如、蘑菇、青客、寓見、灣流。

3.仲介
透過仲介找房,是最省心的方式,相對來說也需要付出傭金做為報酬。上海租房仲介費一般為成交月租金的35%,少數仲介公司如台灣信義房屋,則設定為50%。不論35%還是50%,都還是有商議的空間。如果是租金超過一萬的高端房源,很多則是只向房東方收取,租客不需負擔,各家規定不一,需多比較。

另外需要注意的是,儘量不要透過個人仲介,與仲介見面時務必請他提供公司名片,確認身分,以免碰上黑心仲介;由於辨識並不容易,因此最好找較具有知名度的連鎖仲介公司,如:鏈家、中原、信義、21世紀、我愛我家。

4.微信群(朋友介紹)
上海的台灣人約有70萬,因此也建立了各種各樣的支持群體,各位可以先透過臉書申請加入Taiwanese in Shanghai (TIS)社團,而後可以進入TIS微信群組,TIS設有幫助台灣人更快融入上海生活的各式群組如租房、二手物品買賣、旅遊、語言交換、寵物等等,TIS群組均由熱心的台灣朋友擔任義工,訊息交換的影響力擴散5千人以上;租房群有許多朋友揪一揪一起合租,不失為一個找室友、找房源的安全管道。

5.自己直接上門
在台灣,也許有不少人有些經驗是直接找大樓管理員、或者透過社區佈告欄獲取出租訊息。這個方法,在我剛來上海找房子的時候,努力做過嘗試,很可惜的是,後來瞭解到這裡的習慣不一樣,業主並不習慣將房源委託管理處,也許是人與人之間的隔閡較大,管理員或者保安也不會知道哪家哪戶正在出租;社區和街道佈告欄均禁止張貼個人訊息。目前僅有少數物業管理中心協助租賃或買賣,並會收取相應的仲介費。


在上海要找到物美價廉的好房,需要比在台灣付出更大的耐性,過程雖然繁瑣,但是按照上述方法一步步來,應能讓各位少走一些彎路,祝福大家都能順利找到好房。








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